政策財經
樓市,正在悄悄下一盤大棋!

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2019-12-19來源:中財網

  這一年樓市都處于穩定中,雖然珠三角以及部分城市的房價依舊很有看點,但其余大部分城市還是很穩定的。

  前幾天統計局11月的樓市數據也證明了這一點。

  數據顯示,11月新建住宅城市價格上漲的城市有44個,是最近2年的市場最低點,這已是上漲城市數量連續6個月下滑。

  在這幾年一力求穩的政策調整下,樓市確實穩定下來了,而且在前幾天中央經濟工作會議中再次明確提出了穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制。

  而這也將是2020年房地產調控政策基本導向。

  “穩”確實有無數好處,但我們也付出了不小的代價。

  這么大的代價為了什么?

  前段時間,國家統計局公布了第三季度宏觀經濟數據。

  其中最引人側目的是,第三季度GDP增長僅為6.0%,低于二季度的6.2%、一季度的6.4%,也低于市場機構預測的6.1%。

  同時,這也是自1992年國家有季度數據以來的最低增速!

  對上述罕見的數據,官方給出的解讀是:

  “前三季度國民經濟運行整體平穩......經濟結構持續優化.....國內外經濟形勢依然復雜嚴峻,外部不穩定不確定因素增多,經濟下行壓力較大。”

  雖然措辭謹慎,但下行壓力較大卻已經擺到明面上了。

  在當前大環境下,出口疲軟,私人投資急劇收縮,公共基礎設施建設的恢復也低于預期。

  其次近兩年大國摩擦,外貿產業鏈受阻,經濟滑落也顯現了出來,這點從今年的企業注銷數就可以看得出來,今年各行各業錢緊也成了常態。

  而根據以往情況來看,如果一旦放松樓市,公共基礎設施支出的加速增長,就會對經濟產生一定的積極影響。

  但這一步卻一直扛著沒有動。

  這不禁讓人思考,我們為了“穩”付出的代價可不小,穩這么長時間到底是為了什么?

  雖然犧牲的只是短期利益,但短期利益也是利益,更何況今年的經濟增長并不樂觀,只要割肉就會疼。

  如此行事僅僅只是為了達到穩的目的,僅僅只是為了減輕杠桿和危機?

  顯然不是。

  前段時間樓市的動態都還沒有太明顯,但最近一些城市的動作已經開始露出苗頭了。

  開始觸及根本

  小笙之前說過,樓市第一步穩住,然后當去除過多的金融水分后一定還有循序漸進的調整。

  畢竟無論是穩房價,還是調節供求關系,或是加強監管這些措施,都只是短期戰術,并不能觸及“為何導致樓市現狀的根本”。

  只要沒有觸及根本,這些動作就需要循環往復的做,經濟發展就會一直受房產制約裹挾!

  想擺脫這種現狀只能從根本上入手。

  而這個根本就在于土地以及原有的樓市規則。

  今年8月三次修正的最新《土地管理法》通過,其中一些新修訂的條款就觸及到了根本。

  新法刪除了原來土地管理法第43條(任何單位或個人需要使用土地的必須使用國有土地的規定)。

  這項修改也意味著,今后經營性建設性用地入市不必再征收為國有土地,只須由村民代表會,或者村民會議三分之二以上的成員同意即可直接入市交易。

  同時使用者在取得農村集體建設用地之后還可以通過轉讓、互換、抵押的方式進行再次轉讓。

  雖然此項規定目前不涉及商品住宅,但也意味著一級土地市場壟斷終于被撕開一個口子。

  除此之外近期也有兩個地方給出了新的信號。

  前幾天全國首宗土地混合開發項目落地南海,作為國內首宗土地混合開發出讓的項目,創新了“國有+集體”“出租+出讓”的混發開發模式。

  改變和創新開發模式的不僅僅只有南海,這個月13號西安也提出了。

  西安市住建局發布征求意見稿,核心內容是居民購買期房時的購房款交存到監管專戶,開發商不得直接收取。

  在此之前,2018年9月,廣東省也曾傳出過要降低預售制帶來的高杠桿效應,逐步取消商品房預售制度,全面實施現售。

  雖然后來沒看到有實際動作,但這次西安再次提出,也說明越來越多的地方城市開始深入樓市根本問題,想治本。

  要知道炒樓花從當年住房商品化傳入內地就一直存續至今,幾十年從未有過變化。

  近期我們也看到了,隨著開發商資金的收緊,很多樓盤的交房質量都很差勁,而這種問題,如果不從根本上做出改變,只靠商人信譽或是監管,很難解決。

  想解決,還得深入到內核做改變,這種改變,已經開始。

  不會停止

  目前來看,房地產投資依舊保持在10.5%,遠高于其他行業,依然還是穩定固定資產投資的“壓艙石”。

  但長遠來看,房地產行業將完成歷史使命,未來也會被逐步擠出轉移向其他行業,來幫助整體經濟結構的升級調整。

  房地產市場在金融上的工作已經做得差不多了,杜絕炒房和大眾薅樓市羊毛只要解決兩件事。

  一是,從金融上掐斷投機炒房的陰溝暗渠,增加炒房者的成本,降低他們的投資回報。

  另一個則是從財稅上降低住房交易帶來的財富增值效應。

  顯然第一個目前已經能看到很好的效果,第二個房產稅也在路上了。

  金融上穩了,要深入到土地以及原有的樓市規則上就會容易很多。

  目前樓市穩定可不是單純的穩,長效機制也不只是說說而已,國內很多重大政策,通常字數越少、越模糊,實際上威力反而越大。

  樓市從長效機制提出后,就一直在行動。

  雖然目前在土地和原有樓市規則上的改變才剛剛開始,真正的實施深入還需要時間,但并不會停止。

  (微信號:諸葛找房)

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